Jednym z najbardziej kontrowersyjnych skutków nowelizacji przepisów o podatku od nieruchomości jest znaczące rozszerzenie pojęcia „budowli”. W praktyce przedsiębiorców oznacza to realne ryzyko objęcia podatkiem obiektów, które dotychczas pozostawały poza zakresem opodatkowania lub były traktowane jako elementy budynków. Szczególne wątpliwości budzą urządzenia techniczne wykorzystywane w procesach produkcyjnych oraz infrastruktura towarzysząca budynkom.
Pierwsze orzeczenia sądów administracyjnych z 2025 r. pokazują, że obawy podatników nie były bezpodstawne.
Urządzenia techniczne jako potencjalne budowle
Jednym z kluczowych zastrzeżeń zgłaszanych wobec nowych regulacji było ryzyko opodatkowania jako budowli urządzeń technicznych, takich jak zbiorniki, silosy czy linie technologiczne. Obiekty te są często zlokalizowane wewnątrz hal produkcyjnych i stanowią integralny element procesu wytwórczego, co w ocenie wielu podatników powinno wykluczać ich odrębne opodatkowanie.
Nowa definicja budowli w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych została jednak skonstruowana bardzo szeroko i obejmuje obiekty, które – ze względu na swoją konstrukcję, trwałość oraz funkcję – mogą być uznane za budowle niezależnie od miejsca ich posadowienia.
Potwierdza to orzecznictwo NSA z 2025 r. W wyroku z 30 stycznia 2025 r. (sygn. III FSK 1156/24) sąd wskazał, że zbiorniki i kadzie techniczne, nawet jeśli znajdują się wewnątrz hali produkcyjnej, mogą podlegać opodatkowaniu jako budowle, jeżeli pełnią funkcję infrastruktury przemysłowej. Podobnie w wyroku z 7 października 2025 r. (sygn. III FSK 738/24) NSA podkreślił, że silosy i inne instalacje technologiczne służące procesom produkcyjnym mogą zostać zakwalifikowane jako budowle niezależnie od tego, czy ich podstawową funkcją jest magazynowanie, czy bezpośrednie przetwarzanie materiałów.
Jednocześnie sądy sygnalizują, że nie każde urządzenie techniczne automatycznie staje się budowlą. W wyroku WSA w Poznaniu z 16 października 2025 r. (sygn. I SA/Po 503/25) sąd wyraźnie odróżnił urządzenia stanowiące część budynku (np. rampy przeładunkowe) od obiektów, które mogą funkcjonować jako samodzielna infrastruktura techniczna. Kluczowe znaczenie mają więc: funkcja obiektu, jego konstrukcja oraz stopień powiązania z budynkiem i procesem gospodarczym.
W praktyce oznacza to konieczność każdorazowej, indywidualnej analizy posiadanych instalacji – często z wykorzystaniem dokumentacji technicznej, a niekiedy także poprzez wystąpienie o interpretację indywidualną. Stawka jest wysoka, ponieważ opodatkowanie takich obiektów jako budowli może istotnie zwiększyć obciążenia podatkowe przedsiębiorcy.
Infrastruktura towarzysząca budynkom – gdzie kończy się budynek?
Równolegle w 2025 r. pojawiły się istotne rozstrzygnięcia dotyczące infrastruktury towarzyszącej budynkom, takiej jak oświetlenie terenu, zewnętrzne klatki schodowe, wiaty czy elementy organizacji ruchu. Wątpliwości dotyczyły tego, czy obiekty te należy traktować jako odrębne budowle, czy jako elementy funkcjonalnie związane z budynkiem.
W jednej ze spraw dotyczących centrum handlowego podatnik argumentował, że tego rodzaju infrastruktura nie stanowi ani samodzielnych budowli, ani urządzeń budowlanych, a zatem nie powinna podlegać opodatkowaniu. NSA podzielił tą argumentację.
W wyroku z 4 grudnia 2025 r. (sygn. III FSK 1219/24) sąd uznał, że infrastruktura towarzysząca budynkom – w tym oświetlenie terenu, oznakowanie organizacji ruchu czy zewnętrzne klatki schodowe – podlega opodatkowaniu łącznie z budynkiem. Decydujące znaczenie miała ich funkcja: służą one obsłudze i prawidłowemu użytkowaniu całej nieruchomości, a nie realizują samodzielnej funkcji gospodarczej.
Z perspektywy podatników jest to istotne rozstrzygnięcie, ponieważ pozwala uniknąć kwalifikowania tych elementów jako odrębnych budowli, co w wielu przypadkach prowadziłoby do mniej korzystnych skutków podatkowych.
Wnioski praktyczne
Orzecznictwo z 2025 r. pokazuje, że nowe przepisy dotyczące podatku od nieruchomości wymagają od przedsiębiorców znacznie większej uwagi przy identyfikacji przedmiotu opodatkowania. Urządzenia techniczne oraz infrastruktura towarzysząca budynkom coraz częściej stają się przedmiotem sporów z organami podatkowymi, a ich kwalifikacja zależy od szczegółowej analizy funkcji, konstrukcji i powiązania z działalnością gospodarczą.
Dla wielu podatników oznacza to konieczność przeglądu posiadanego majątku, aktualizacji ewidencji środków trwałych oraz – w uzasadnionych przypadkach – podjęcia działań obronnych. W świetle rosnących obciążeń podatkowych jest to obszar, w którym rzeczywiście „jest o co walczyć”.
Autor: ADN Doradztwo Podatkowe