Szkolenie obejmuje aktualne problemy związane z rozliczaniem VAT i elementami fakturowania wynikającego z KSeF dla budowlanej i deweloperskiej. Szkolenie będzie oparte na praktycznych przykładach z uwzględnieniem ww. specyfiki występujących w tych branżach. Zagadnienia KSeF zostaną zasygnalizowane w najważniejszych aspektach.

W związku z planowanymi zmianami w prawie podatkowym program ulegnie zmianie.

Kolejność omawianych bloków może ulec zmianie.

BLOK I
Podatek VAT w branży budowlanej i deweloperskiej – bieżące problemy, KSeF w praktyce i zmiany na 2027 r.

I. Usługi budowlane – moment wykonania i obowiązek podatkowy

1. Kiedy usługa budowlana jest wykonana dla celów VAT:
a) faktyczne zakończenie prac a formalny odbiór,
b) znaczenie protokołu odbioru,
c) odmowa podpisania protokołu przez inwestora,
d) odbiór jednostronny i odbiór z zastrzeżeniami,
e) usterki i prace poprawkowe a moment wykonania usługi.

2. Usługi częściowe i etapy realizacji inwestycji:
a) odbiory częściowe,
b) harmonogram rzeczowo-finansowy,
c) fakturowanie etapowe i okresowe,
d) zmiana harmonogramu w trakcie realizacji inwestycji.

3. Faktura, zapłata i obowiązek podatkowy:
a) szczególny moment powstania obowiązku podatkowego dla usług budowlanych,
b) faktura wystawiona przed wykonaniem usługi lub z opóźnieniem,
c) zaliczka przed wykonaniem robót,
d) spór co do wykonania usługi a rozliczenie VAT.

II. Wynagrodzenie wykonawcy – zaliczki, retencje, roboty dodatkowe i kary

1. Zaliczki i przedpłaty:
a) kiedy wpłata powoduje powstanie obowiązku podatkowego,
b) zaliczki na materiały,
c) faktury zaliczkowe i końcowe,
d) zmiana zakresu umowy po otrzymaniu zaliczki.

2. Kaucje i zatrzymane wynagrodzenie:
a) zatrzymanie części wynagrodzenia jako zabezpieczenie,
b) kaucja gwarancyjna a podstawa opodatkowania,
c) potrącenie zabezpieczenia z wynagrodzenia wykonawcy.

3. Roboty dodatkowe, zamienne i zaniechane:
a) prace wykonane bez podpisanego aneksu,
b) zmiana wartości kontraktu po wykonaniu robót,
c) kosztorys powykonawczy,
d) rezygnacja inwestora z części prac.

4. Kary, odszkodowania i obciążenia:
a) kary za opóźnienie i zwłokę,
b) obciążenie kosztami usunięcia wad,
c) wykonanie zastępcze,
d) potrącenie należności a VAT,
e) kiedy odszkodowanie staje się wynagrodzeniem za świadczenie.

III. Usługi kompleksowe, materiały i refakturowanie

1. Jak ustalić, czy mamy jedno świadczenie czy kilka odrębnych czynności.

2. Robocizna wraz z materiałem – świadczenie usług czy dostawa towarów.

3. Projekt, dostawa i montaż.

4. Dostawa urządzeń wraz z instalacją i uruchomieniem.

5. Generalny wykonawca, podwykonawcy i rozliczanie kosztów wspólnych inwestycji.

6. Refakturowanie:
a) mediów,
b) najmu sprzętu i rusztowań,
c) zaplecza budowy, ochrony i innych kosztów wspólnych.

7. Obciążanie wykonawców i podwykonawców kosztami poniesionymi przez inwestora lub generalnego wykonawcę.

IV. Stawki VAT w budownictwie – kiedy 8%, a kiedy 23%?

1. Budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym.

2. Budynki i lokale mieszkalne – warunki stosowania stawki 8%.

3. Limity powierzchni użytkowej i rozliczenie po ich przekroczeniu.

4. Remont, modernizacja, przebudowa i termomodernizacja.

5. Budynki mieszkalne z częścią usługową.

6. Roboty wykonywane poza bryłą budynku.

7. Przyłącza i infrastruktura towarzysząca.

8. Garaże, miejsca postojowe, komórki lokatorskie i inne pomieszczenia.

9. Montaż urządzeń i wyposażenia.

10. Jak dokumentować prawo do zastosowania stawki 8%.

V. Deweloper – sprzedaż lokali i rozliczenia z nabywcą

1. Umowa rezerwacyjna i opłata rezerwacyjna a VAT.

2. Umowa deweloperska i wpłaty dokonywane w trakcie budowy.

3. Zaliczki pobierane od nabywców lokali.

4. Wydanie lokalu a moment powstania obowiązku podatkowego.

5. Umowa przenosząca własność a wcześniejsze rozliczenie VAT.

6. Sprzedaż lokalu wraz z:
a) miejscem postojowym,
b) garażem,
c) komórką lokatorską,
d) innymi świadczeniami dodatkowymi.

7. Jedna transakcja czy kilka odrębnych świadczeń – konsekwencje dla stawki VAT.

8. Zmiana ceny lokalu i rozliczenia z nabywcą po zawarciu umowy.

VI. VAT naliczony i faktury wykonawców

1. Kiedy inwestor lub generalny wykonawca może odliczyć VAT.

2. Odliczenie VAT przed formalnym odbiorem robót.

3. Faktura a rzeczywiste wykonanie usługi.

4. Błędna stawka VAT na fakturze wykonawcy.

5. Faktura wystawiona przez niewłaściwy podmiot.

6. Faktura sporna lub dokumentująca prace niewykonane.

7. Faktury podwykonawców a należyta staranność.

8. Weryfikacja kontrahenta przed odliczeniem VAT.

9. Faktura wystawiona poza KSeF mimo obowiązku a prawo do odliczenia.

VII. KSeF w branży budowlanej i deweloperskiej – problemy po wdrożeniu

1. Data wykonania robót, data protokołu i data faktury w KSeF.

2. Faktury częściowe, etapowe, zaliczkowe i końcowe.

3. Roboty dodatkowe i rozliczenie po zakończeniu inwestycji.

4. Zmiana wynagrodzenia po kosztorysie powykonawczym.

5. Faktury korygujące w KSeF:
a) zmiana ceny,
b) zmiana zakresu prac,
c) błędna stawka,
d) błędne dane kontrahenta.

6. Likwidacja not korygujących – jak poprawiać błędy.

7. Załączniki w KSeF:
a) kosztorysy,
b) zestawienia wykonanych robót,
c) rozliczenia etapów.

8. Faktura podwykonawcy w KSeF przed merytorycznym zatwierdzeniem robót.

9. Faktury sporne i faktury wystawione poza KSeF.

10. Offline24, niedostępność i awaria KSeF.

11. Uprawnienia do KSeF w firmie budowlanej:
a) księgowość,
b) administracja,
c) kierownicy projektów,
d) biuro rachunkowe.

12. Organizacja obiegu faktury pomiędzy budową, działem technicznym i księgowością.

VIII. VAT i KSeF od 2027 r. – co zmieni się dla branży budowlanej i deweloperskiej?

1. Zakończenie okresów przejściowych KSeF z końcem 2026 r.

2. Objęcie obowiązkowym KSeF najmniejszych podatników korzystających z czasowego wyłączenia w 2026 r.

3. Sankcje KSeF od 1 stycznia 2027 r.:
a) za niewystawienie faktury w KSeF mimo obowiązku,
b) za niewłaściwe stosowanie trybów szczególnych,
c) znaczenie prawidłowej procedury wewnętrznej.

4. Płatności za faktury KSeF od 2027 r.:
a) numer KSeF faktury,
b) zbiorczy identyfikator płatności,
c) konsekwencje dla płatności zbiorczych i systemów finansowo-księgowych.

5. JPK_VAT po zmianach:
a) nowe oznaczenia związane z KSeF,
b) relacja danych JPK i KSeF,
c) planowane uproszczenia dotyczące korygowania ewidencji,
d) zmiany w zakresie sankcji za błędy w JPK.

6. Weryfikacja kontrahenta po zmianach:
a) możliwość sprawdzania historycznego statusu VAT,
b) znaczenie dla weryfikacji wykonawców i podwykonawców,
c) wpływ na procedury należytej staranności.

7. Nowe zasady odpowiedzialności solidarnej nabywcy:
a) rozszerzenie odpowiedzialności za zaległości sprzedawcy na określone usługi,
b) przesłanka wiedzy lub uzasadnionych podstaw do przypuszczenia, że VAT nie zostanie zapłacony,
c) wpływ nowych regulacji na procedury weryfikacji kontrahentów.

8. Pozostałe zmiany ustawy o VAT na 2027 r. istotne dla przedsiębiorców:
a) zmiany deregulacyjne,
b) ograniczenie niektórych obowiązków administracyjnych,
c) zmiany w zakresie JPK i rozliczeń VAT.

9. Co firma budowlana lub deweloper powinni sprawdzić przed 1 stycznia 2027 r.?

BLOK II
Podatek CIT w branży budowlanej i deweloperskiej

I. Rozliczenie przychodów podatkowych w branży budowlanej i deweloperskiej:

1. Problemy bieżące oraz rozliczanie na przełomie lat podatkowych.

2. Przychody uwzględniane z zyskach kapitałowych oraz przychody z innych źródeł.

3. Przychody rozpoznawane na zasadzie memoriałowej – problematyczne aspekty określenia daty wykonania usługi, wydania rzeczy i zbycia prawa majątkowego.

4. Zaliczki, przedpłaty, kwoty otrzymane z góry a przychód.

5. Przychody rozliczane w okresach rozliczeniowych na przełomie lat podatkowych.

6. Przychody rozpoznawane na zasadzie kasowej.

7. Przychody w naturze oraz z tytułu nieodpłatnego i częściowo nieodpłatnego świadczenia (m.in. nieodpłatne poręczenia, członkowie zarządu bez wynagrodzenia).

8. Rozliczenie faktur korygujących, w tym bonusów i rabatów oraz innych zdarzeń na przełomie lat podatkowych.

9. Ujęcie refaktur na przełomie lat podatkowych.

10. Data „wydania” oraz „zaliczka” w przypadku sprzedaży nieruchomości (usługowych, mieszkalnych) przez dewelopera – znaczenie aktu notarialnego.

11. Różnice między obowiązkiem podatkowym w VAT, a przychodem podatkowym.

12. Wykonanie zastępcze jako przykład wpływu podatku VAT na podatek CIT, w tym wykonanie zastępcze zabezpieczone gwarancją bankową.

13. Zwrot wydatków niestanowiących kosztów podatkowych.

II. Rozliczenie kosztów uzyskania przychodów podatkowych w branży budowlanej i deweloperskiej:

1. Moment rozpoznania kosztu podatkowego.

2. Dokumentowanie poniesionych wydatków.

3. Korekta kosztów na przełomie lat, w tym rozliczanie faktur korygujących oraz korekty cen transferowych.

4. Koszty zapłacone i poniesione.

5. Koszty bezpośrednie, w tym koszty przeznaczone na realizację przedsięwzięcia deweloperskiego.

6. Koszty przygotowania terenu pod inwestycję i podobne.

7. koszty pośrednie, w tym wiele przykładów (np. reklama, marketing, koszty odsetek, pośrednictwo, badania, ubezpieczenia, ochrona placu budowy, itp.).

8. koszty finansowania inwestycji deweloperskiej.

9. koszty podatku od nieruchomości, opłat za użytkowanie wieczyste, itp.

10. rozliczanie kosztów na przełomie lat podatkowych.

11. sukcesywna sprzedaż lokali przez dewelopera – rozliczenie kosztów.

12. księgowanie kosztów bez faktury.

13. rozliczenie kosztów remontów i tzw. fit-outów.

14. wynagrodzenia pracownicze i składki ZUS w kosztach podatkowych (w tym zmiana od 2023 roku), w tym konsekwencje zapłaty składek po terminie z perspektywy kosztów podatkowych płatnika (pracodawcy).

15. wybrane przykłady na tzw. NKUP-y (wydatki niestanowiące kosztów uzyskania przychodów), tj. kary umowne i odszkodowania, koszty wykonania zastępczego, odstąpienie od umowy.

III. Amortyzacja nieruchomości, podatek od przychodów z budynków w branży budowlanej i deweloperskiej oraz spółki nieruchomościowe:

1. Amortyzacja budynków, budowli i lokali – zagadnienia różne:
a) środek trwały kompletny i zdany do użytku,
b) inwestycje w obcych środkach trwałych,
c) budynki i budowle wybudowane na cudzym gruncie,
d) jak ustalać wartość po odkupieniu nieruchomości, na której dokonano inwestycji,
e) ulepszenia i remonty,
f) zaniechane inwestycje.

2. Amortyzacja po Polskim Ładzie:
a) zakaz amortyzacji nieruchomości mieszkalnych,
b) amortyzacja w spółkach nieruchomościowych od 1.1.2022 r.

3. Preferencyjna amortyzacja budynków i budowli na wybranych obszarach Polski od 2024 r.

4. Spółki nieruchomościowe – identyfikacja oraz obowiązki sprawozdawcze,

5. Podatek od budynków:
a) podatnicy podatku,
b) przedmiot opodatkowania,
c) podstawa opodatkowania i stawka,
d) kompensacja z CIT.

IV. Zagadnienia pozostałe, w tym finansowanie działalności budowlanej i deweloperskiej oraz podatek minimalny i CIT Estoński:

1. Finansowanie zewnętrzne w działalności deweloperskiej – tzw. koszty finansowania dłużnego.

2. Hipotetyczne odsetki w branży deweloperskiej – tzw. koszty finansowania własnego.

3. Ulga na złe długi.

4. Estoński CIT w branży budowlanej i deweloperskiej – czy warto?

5. Wprowadzenie do minimalnego CIT – wstępna ocena ryzyka.

6. Amortyzacja i leasing samochodów osobowych od 2026 r.

Lorem Ipsum is simply dummy text of the printing and typesetting industry. Lorem Ipsum has been the industry standard dummy text ever since the 1500s, when an unknown printer took a galley of type and scrambled it to make a type specimen book. It has survived not only five centuries, but also the leap into electronic typesetting, remaining essentially unchanged. It was popularised in the 1960s with the release of Letraset sheets containing Lorem Ipsum passages, and more recently with desktop publishing software like Aldus PageMaker including versions of Lorem Ipsum.